地产设计，才是成本控制的主角

正所谓有需求就会有供给，各大房企设计、成本部门都在做各自的降本增效方案，市面上也有很多人分享设计成本优化的案例、方法。我们从中借鉴了很多的知识，但整体而言，这些分享较为碎片化，点上的知识比较多，系统的比较少

本文着重系统的分析一下设计成本优化工作到底要做什么，也分享一些在设计成本优化中会用到的成本参考指标，供大家在具体工作中使用

收入对于房地产企业来说主要是项目货值

支出对于房地产企业来说就是为了开发项目以及企业运作付出的成本

在目前的市场环境中，想要提高货值是非常困难的，暂不提各种政策限制，目前的楼市已呈现出消费观望的情况，即便是类似北上广深这样的一线城市，销售情况也非常不乐观，购房少了，供应却似箭在弦很难快速的减少，这就导致实质上形成供大于求的局面，能保住现有的去化和售价已属不易，更别说提高了

而成本随然也有极限，但真正能实现极限成本的企业几乎没有，这也是为什么现在房企都在做降本增效工作的原因

对于一个开发项目而言，刨除土地成本外，开发成本无疑是占比最大的成本。而设计对成本的影响是巨大的，我们常说的设计决定了项目成本的70%，虽然70%这个数值的来源已不可考就，但却说明了设计各阶段成果对项目的成本发生多少是起决定作用的

笔者曾统计分析过几个标杆企业年度成本优化的数据，其中90%的成本优化是通过设计优化实现的

如果再进行细分，从优化金额上来看，概念设计、方案设计阶段的成本优化占比约60%；初步设计、施工图设计及各项精细化设计阶段的成本优化占比约40%

因而在设计阶段发力，是成本优化，成本控制的方向，也是势在必行的工作

如何做好设计阶段的优化呢？

1. 按设计模块进行优化

设计模块是根据设计专业及项目建设专业进行的划分，众多的模块划分方式中，比较容易管控的方式是分为建筑及安装、结构、部品部件三个模块

1.1 建筑及安装模块

建筑模块决定设计大方向，同样也决定了成本发生的大趋势，要重点关注（以下要点仅为示例）

1.1.1 总平面控制要点

① 减少土方工程量

② 减少道路面积

1.1.2 建筑单体控制要点

① 控制机电设备配置

② 控制层高

1.1.3 地下室控制要点

① 减少地下室面积

② 控制地下室层高

③ 减少地下室层数

1.1.4 建筑平面控制要点

① 控制墙体厚度

② 减少交通核面积

1.1.5 建筑立面控制要点

① 控制立面材料

② 控制体形系数

③ 减少立面门窗面积

1.2 结构模块

此模块主要是是控制结构形式、结构含量，如结构形式、钢筋含量、混凝土含量等

1.3 部品部件模块

此模块是对使用的部品部件材料、做法的进一步控制

按专业模块划分设计成本优化举措更利于设计管理部门内部分工，但容易出现错、漏、不交圈的情况，因而打破设计专业划分，从设计各个阶段来梳理设计成本优化举措更有利于此项工作

2.1 概念方案阶段的优化

① 层高 

减少混凝土、钢筋材料费用，控制土建成本：住宅层高每增加10CM ，土建成本增加约2%~4%。合理配置产品的层高，可以有效控制项目成本

② 窗墙比

直接：减少外立面门窗面积，控制材料成本

间接：优化建筑节能计算结果，降低外墙保温材料及门窗的材料标准，进而节约成本

③ 体形系数

直接：减少外立面面积，进而控制外墙材料成本

间接：优化建筑节能计算结果，降低外墙保温材料及门窗的材质标准，进而节约成本

④ 车行道路（消防车道）布局

减少机动车道面积，控制土建成本；减少地下车库之上的行车道路设置，可以有效降低地下车库结构含量

⑤ 车位配比标准

控制地下室面积，控制土建成本

⑥ 地面停车比例

控制地下室面积，控制土建成本

⑦ 地下车库层高

控制地下室土建成本

⑧ 地下车位平均面积

控制地下室面积，控制土建成本

⑨ 人防地下室面积

控制人防地下室土建及设备成本

⑩ 其他间接影响成本的因素

户型面积段：控制项目总户数，间接降低公建配套标准、非机动车位及机动车位

立面风格：通过风格定位，控制立面成本

屋顶类型：简化立面造型，节约材料费用，控制屋顶成本

地下车库形态（轮廓、柱网、车道、车位布置等）：优化地库布置，减少地库面积以节约成本

节能设计策略、定位：参考各地法律法规，明确建筑节能标准，指导后期设计、施工工作，间接控制成本 建筑形态与组团布局：优化总图布局，合理划分组团，控制好建筑形态、间距，节约物业、地库等多方面成本

建筑层数：在满足规划的前提下，层数宜控制在合理范围内，降低土建、设备成本

公建配套面积：控制公建配套（地上）建筑面积，增加可售比

2.2 方案阶段的优化

① 直接成本影响控制点

竖向设计：减少土方工程量，节约成本

地下室优化：优化地下室层数、范围、覆土厚度、地库埋深、车库出入口数量、设备用房等，节省土建成本

样板段限额设计：选址可独立实施，避开地下室范围，控制样板段总面积

景观限额设计：控制景观软硬景比例，优化景观成本

批量精装限额设计：控制精装定量、定性指标，优化成本

公共部位精装限额设计：控制精装指标，优化成本

② 间接成本影响控制点

立面材质限额设计：控制立面材料成本

深化节能设计方案：控制节能保温材料费用

结构选型：保证结构经济性，指导施工图设计，进而控制材料、土建成本

景观成本不均衡使用：对敏感区域与非敏感区域配置、布局，控制景观成本

水景面积：控制水景配置与面积，控制景观成本

精装修成本与效果分析：控制精装成本，提升性价比

深化产品配置标准：细化产品配置标准，控制后期设计变更

方案阶段审图要点：审查设计成果，避免设计变更导致成本浪费

2.3 初设、施工阶段的优化

① 钢筋含量控制（kg/m2）

结构设计控制要点：保证结构经济性，节约结构成本 结构计算取值：保证结构经济性，节约结构成本

乔木及灌木密度：控制乔木密度、草灌比，控制景观成本

精装方案优化：控制材料、设备选择，控制精装成本 公共部位精装：配置标准落地，控制装修成本

电梯配置：控制电梯配置标准，节约成本

优化供水、供电系统：节约设备成本

新技术及设备系统造价：合理配置新技术及设备，控制新技术、设备成本

产品配置标准落地：细化产品配置标准，控制后期设计变更

施工图审图要点：审查施工图设计成果，避免设计变更导致成本浪费

3. 成本敏感度指标

这里归纳了部分成本敏感度指标，便于在设计优化时可以进行快速判断

① 高层产品容积率按2.5设定，建筑住宅面积10万平米，景观面积2.5万平米，地下室面积2万平米

② 钢筋综合单价6元/kg（含制作安装）

③ 混凝土综合单价：700元/ m3 （含制作安装及模板）

④ 铝合金门窗综合单价：500元/ m2

⑤ 地下室层高每降低10cm，建造成本降低约1%

⑥ 硬景单方400元/ m2 ，软景单方：150元/ m2

1. 设计管理流程标准化

设计前期到方案的确定到施工图设计再到图纸审核，哪些设计节点，哪些选型定案，必须上会通过，制定标准化的指引，使设计全过程均处于优化和成本控制之中

2. 产品系列部品部件标准化

产品系列、部品部件标准化以后，避免设计做法随个人的理解不同而随意发挥，减少成本失控的概率

3. 提高成本意识，责任意识

成本管理，不是成本部门一个部门的事情，是要靠各部门同心协力，共同努力的结果设计是项目实施的前端，在前端优化、控制，才能做到既保证产品质量，又节约成本的目的